עלות היא אחד המאפיינים העיקריים לנושא עסקה במשפט אזרחי. מהם הסימפטומים שלה? כיצד מסווגים ערכים? לאיזו מטרה בעסקים או בעסקי נדל"ן מחושבים האינדיקטורים הרלוונטיים ובאיזו שיטות?
מה זה עלות והערכת שווי
לפני שנבחן את סוגי הערך ואת העילות הנלוות לסיווגו נקבע מה הוא מייצג. ישנם המון קריטריונים שיאפשרו לה לתת תיאור חד משמעי בקרב כלכלני העולם והכלכלנים הרוסים. בין הפופולריים ביותר הם: עלות היא סכום הכסף שנקבע כתנאי לעסקה בתהליך האינטראקציה בין נושאי יחסי המשפט האזרחי בזמן המשוער של העברת זכויות קניין או מנגנונים אחרים לשימוש באובייקט. בתורו, מושג "הערכת שווי" קשור למנגנון לקביעת הסכום המדובר.
היבטי הערכה
מטרת ההערכה יכולה להיות נדל"ן, שירותים, הובלה, פריטי בית, קניין רוחני - כל מה שנקבע בחוק האזרחי כנושא אפשרי לעסקאות בהן מעורבים יחידים וגופים משפטיים. הנוהל הקשור לקביעת הערך הכספי, אשר העברתו מנושא אחד של יחסים משפטיים לאחר הוא הבסיס להעברת זכויות הקניין, מתבצע בשיטות המוכרות על ידי שני הצדדים. הם יכולים להציע גם על ידי צדדים שלישיים, אך בכפוף להסכמה עם המשתתפים העיקריים בעסקה.
ניתן לקבוע סוגים אחרים של ערך של טובין, רכוש או שירותים, בהתאם לאופי הקשר המשפטי, לבקשת הצדדים או מכוח דרישות החוק. כך, למשל, בעסקאות נדל"ן השימוש בשירותי השמאים הוא במקרים רבים חובה לרישום זכויות קניין.
גישות הערכה
הערכה, כמו למשל, קביעת סוג הערך, יכולה להתבצע במסגרת גישות שונות. בפרקטיקה העסקית ברוסיה ישנם שלושה עיקריים: רווחיים, השוואתיים ויקרים. בואו נשקול את המהות שלהם.
מודל ההכנסה כולל שימוש בשיטות המבוססות על חישוב ההכנסה המשוערת מהשימוש האפשרי באובייקט ההערכה על ידי הבעלים החדש - למשל השכרה. המודל ההשוואתי כרוך בחקר דמויות המאפיינות את סוג הערך של הרכוש של כמה אובייקטים, עם אינדיקטורים של אחרים הדומים מאוד מבחינת המאפיינים הבסיסיים. לדוגמא, שמאי, שקובע את האינדיקטור הכספי המתאים לדירה, בודק ככלל הצעות קיימות בשוק הנדל"ן. במסגרת מודל העלות מחושבים עלויות אפשריות הנחוצות מבחינת שמירת האובייקט במצב תפקודי תקין. אם נניח, אדם קונה טרקטור, על מומחה ההערכה שנשכר על ידו לקבוע בחשבון את עלות הובלה מסוג זה, לקחת בחשבון את העלויות הפוטנציאליות הכרוכות בתיקון ציוד.
תוצאת עלות
ברגע שמנותחים את סוגי הערך של הנכס וניתנים את ההערכה המתאימה, ניתן להשתמש בתוצאתו כקו מנחה לקביעת המחיר הסופי של העסקה. או למטרות אחרות - לדוגמא, בעת כריתת חוזה ביטוח, מתן הלוואה, מכירת מניה וכו '. הבה נבחן אילו סוגי ערך נבדלים בהערכת חפצים שונים על ידי מומחים רוסים. וגם כיצד ניתן להשתמש במידע רלוונטי בפועל.
סיווג עלויות
אילו סוגים של ערך של אובייקט הערכה זה או אחר נבדלים על ידי מומחים מודרניים? ישנם המון קריטריונים לסיווג. קחו למשל את אחד המודלים הנפוצים בקרב כלכלנים רוסים.
הוא מכיל בעיקר שווי שוק. זהו המחיר ששוויו קבוע בזמן הערכת האובייקט ובלבד שהוא אמור להימכר בקטע תחרותי. כלומר, התנאים המוקדמים לקביעת הערך הנכון הם זמינות המידע הציבורי על עקרונות התמחור של הסחורה, היעדרם של גורמים חיצוניים (רגולטוריים) משמעותיים המשפיעים על המחיר.
יש ערך השקעה במודל הנבדק. המדדים שלה מזוהים על מנת לספק מידע לאנשים המעוניינים להשקיע באובייקט מסוים. במקרים מסוימים, ערך ההשקעה עשוי להתיישב עם שווי השוק. אבל זה לא תמיד המקרה. לפעמים, במקביל להשקעה, מחושב גם ערך השארית של האובייקט. ערכו מבטא את הסכום האפשרי של הכנסות אפשריות עם מעשה המכירה מחדש של נושא העסקה.
יש ערך קדסטרלי. מטרת הקמתה היא לרשום את האובייקט במדינה מסוימת או במרשם תעשיה תוך שימוש אחר כך במידע על ידי ההצהרות הרלוונטיות. ככלל, במקרה זה מדובר על חישוב מיסים. הערך הקדסטרי בדרך כלל נמוך מהשוק, אם אנו מדברים על נדל"ן, או בערך שווה לו.
יש גם דבר כזה ערך ביטוח. זה כרוך בחישוב סכום התשלומים במסגרת חוזה ביטוח. במקרים מסוימים, עלות ההחלפה של אובייקט מחושבת גם יחד איתו. זה קורה, למשל, אם ההסכם המקביל עם חברת הביטוח אינו מרמז על פיצוי כספי, אלא הבאת האובייקט למצבו התפקודי המקורי לאחר נזק או כישלון.
לפיכך, בחנו את 4 סוגי הערך הנפוצים ביותר בבית הספר לכלכלה ברוסיה, כמו גם כמה משלימים להם. רשימה זו כמובן אינה ממצה. ישנם סוגים פרטיים של שווי שוק, כמו גם השקעה או קדסטרל, הנוגעים למאפיינים של חפצים עם מעמד משפטי שונה, כאופציה. כעת אנו פונים לחקר מהותם של אובייקטים שעבורם מחושב הפרמטר המקביל בהיבט של המשמעות המעשית.
הערכה עסקית
כמובן, ישנם המון סוגים ספציפיים של אובייקטים ביחס לערך הנקבע. בין התדירות הנפוצה ביותר בתחום העסקי הרוסי הם עסקים ונדל"ן. במקרה הראשון, מעריכים את מכלול נכסי הפירמות, עקרונות הניהול ופעילויות מניבות הרווח. לפני בחינת סוגי הערך של העסק, יהיה כדאי לקבוע את היעדים העומדים מול נושא ההערכה המקבילה.
מדוע לקבוע את פרמטרי העלות לעסק? האפשרות הראשונה כאן היא הסיכויים למכירת העסק. בעל החברה עשוי להחליט לעשות דבר נוסף, אך לפני שמועיל להעביר את הזרם לידיו של בעל אחר. כמו כן, ניתן לבצע הערכה עסקית לשיפור איכות ניהול החברה, זיהוי חסרונות אפשריים במערכת הניהול. אפשרות נוספת היא למשוך את תשומת ליבם של המשקיעים אם אין מספיק הון חוזר, או שהחברה קבעה את המשימה להרחיב את השוק, וכתוצאה מכך יש צורך בכספים נוספים. הערכת שווי עסקית יכולה להתבצע בעת בקשת הלוואה - זה, ככלל, משמש כקו מנחה לקבלת החלטות על מתן הלוואה על ידי בנק.
ערכי הערכת עסקים
אילו סוגי ערך מעורבים בהערכת שווי מפעלים? באילו עקרונות משתמשים לרוב כאן? סוגי הערך העיקריים החלים על הערכת שווי עסקית הם שוק והשקעה. על פי חלק מהמומחים, בהתחשב באפשרות לרכוש עסק, רצוי ששותף יתמקד בכיוון השני בניתוח סיכויים רלוונטיים. מכיוון שמחיר "שוק" טיפוסי לעסק הוא אינדיקטור שלא תמיד מדבר בצורה ברורה על פוטנציאל הפיתוח של עסק. אבל אם מדובר על זיהוי מדויק, ניתן לבסס את עקרונות המפתח לחישוב המספרים הדרושים:
- על ידי השוואה בין המדדים הזמינים לאלה האופייניים למשתתפי שוק אחרים;
- לימוד היתרונות התחרותיים של העסק;
- על החזון הסובייקטיבי של המומחים העושים את ההערכה;
- חקר השפעת גורמים חיצוניים.
אם מדובר על קביעת שווי ההשקעה של עסק, ניתן ליישם את אותם העקרונות, אך בנוסף להם מותר להשתמש במספר אחרים:
- מידול התנהגותם של גורמים המעורבים בעסק (השפעת גורמים);
- חישוב הרווחיות (עליית שווי השוק לאורך זמן).
אינדיקטורים של ערך ספציפיים יכולים לספק את הקונה הפוטנציאלי של עסק או משקיע, תלוי מה הגודל המשוער של ההשקעות בעסק ומה הסיכויים להחזר ההשקעה שלהם. במקרים רבים ההשקעה עשויה להיות מקור אשראי. שווי הרווח האפשרי צריך לא רק להיות שונה מאפס, אלא גם להבטיח את תשלום הריבית לבנק. הנחיות נוספות בקבלת החלטות משקיעים, לא ספירת אינדיקטורים המשקפים את השוק ואת שווי ההשקעה של עסק, עשויות לכלול:
- אומדן הקיימות של העסק (היכולת לייצר הכנסה לאורך זמן);
- מתאם בין תקופות ההחזר עם עסקים תחרותיים (אולי זה משתלם יותר עבור משקיע להשקיע בחברה אחרת, ולקונה לרכוש אותה);
- רמת אמון בין בני זוג.
קריטריונים אלה יכולים להיות מאוד סובייקטיביים. לכן בפרקטיקה העסקית השוק וערך ההשקעה של עסק הם פרמטרים חשובים, אך לא תמיד המפתח.
גורם אפשרי נוסף הוא עלות סוגי העבודות הקשורות בהערכת העסק לצורך השקעה או רכישה אפשרית. אם לימוד המיזם יכול להיות מלווה בהשקעות משמעותיות שאינן מרמזות על רווח ריאלי (למשל, פנייה למומחים חיצוניים, מבקרים ואנליסטים), סביר להניח שהמשקיע או הקונה הפוטנציאלי של העסק יעדיפו לא להתמודד עם חברה מסוימת.
הערכת נכסים
יהיה מועיל ללמוד מהם סוגי ערך הנכס, וכן אילו גישות מיושמות בהערכתו. אך לפני כן - כמו במקרה העסקי, אנו מגדירים את היעדים אותם רודפים המשתתפים בעסקאות אזרחיות מהסוג המקביל. הצורך ללמוד את סוגי שווי הנכס, כמו גם לפנות לשירותיו של שמאי, מתעורר במקרים העיקריים הבאים:
- יש עסקת מכירת דירה, משרד, בניין אחר או בניין אחר;
- נכסים מוערכים של החברה;
- גודל בסיס המס נקבע מבחינת ארנונה.
כמובן שבפועל יכולות להיות סיבות נוספות להערכת שווי נדל"ן. לדוגמה, במקרים מסוימים יש צורך לקבוע את סוגי העלות המשוערת בנוסף לנהלים הבסיסיים. או - כאופציה - להעריך נדל"ן במטרה להעביר אותה לצרכי המדינה.
ערכי הערכת נכסים
ציינו לעיל כי הסוגים העיקריים של שווי ארגוני הם שוק והשקעה. לגבי נדל"ן ניתן לחקור את אותם פרמטרים, אך ככלל, בנוסף ישנם מספר אחרים. כלומר הערך הקדסטרלי והביטוחי של החפץ. בחלק מהמקרים נקבע גם פירוק. שקלנו כבר את התכונות של קביעת שווי שוק והשקעה לעיל. במקרה של נדל"ן, העקרונות הכלליים והשיטות בצורתם דומים בדרך כלל לאלה המשמשים בהערכת עסק. הם מעורבים רק כאשר הם מותאמים יותר לספציפיות של השוק המקביל: "תחרות" מוחלפת על ידי "מצב" (רמת התיקון, חומרי הגמר ואיכותו וכו '), "הרווחיות" - על ידי "עליית המחיר" הצפויה.
הבה נבדוק כעת כיצד מתבצעת חישוב הנתונים לערכי קדסטרל, ביטוח ופירוק. לכולם יש כמה פירוט. כל סוג של ערך שנקבע מהרשימה מאופיין בתכונות בהיבט של שיטות הערכה. קחו בחשבון אותם.
כשמדובר בערך הנזקי של הנדל"ן, השמאי לוקח כבסיס את המתודולוגיות המשתקפות במקורות חקיקה רלוונטיים, המלצות משרד האוצר ומחלקות אחרות האחראיות לשימוש מעשי במידע רלוונטי על דיור. במקרים מסוימים ניתן להשתמש גם בקריטריונים הספציפיים לקביעת שווי השוק של אובייקט. ניתן ללמוד תיעוד טכני שונה.
אם המשימה היא לקבוע את שווי המבוטח של הנדל"ן, במקרה זה, ככלל, השמאי מונחה בעיקר בשיטות שוק, אך מותאם לתוכן בפועל של עסקת הרכישה והמכירה. לדוגמא, אם אדם קונה דירה במשכנתא, ניתן לכלול רק את סכום ההלוואה בערך הביטוח. ובמקרה זה, הבסיס המתאים לחישוב הסכום במסגרת החוזה עם מבטחים עשוי להיות נמוך יותר מאשר אם שווי השוק של הדירה נלקח בצורתו הטהורה.
משכנתא היא דוגמא לפלח שוק בו ערך השארית של אובייקט עשוי להיות משמעותי כמעט לנושאים של עסקאות במשפט אזרחי. אם, למשל, אינדיבידואל או ארגון לא יוכלו למלא את התנאים לתשלום הלוואה, ככל הנראה הבנק יחליט למכור את הנכס המשועבד. עוד לפני חתימה על עסקת הלוואה, מוסד פיננסי כנראה ירצה לנתח את הסיכויים לרכיב הפירוק של הפרויקט.
עם זאת, נציין כי חלק מהמומחים רואים שלא כדין להשתמש במונח "ערך שיורי" ביחס לעסקאות נדל"ן כאשר הם מתקשרים עם בנקים. העובדה היא כי כברירת מחדל, הסכם משכנתא אינו מרמז על העברת חובה של הדירה לבעלות על הבנק - זהו רק אמצעי ביטחון להלוואה. בעוד שבצורתו הטהורה, שווי פירוק מרמז על חישוב המחיר בו יוכל בעל חפץ (למשל עסק) למכור את רכושו (נניח, בגלל פשיטת הרגל של המיזם). לכן יש להשתמש בזהירות במונח המדובר ביחס לנדל"ן.
