בכדי שאנשים יוכלו לגור בבתים נקיים ומשופצים, ליהנות מהסתובבות בבית, עליכם לשמור על תפקוד מערכת שלמה של שירותים, לארגן נכון את השימוש ברכוש משותף, לדאוג לנוחות התושבים ולגינון החצר. מי צריך לעשות זאת? ברור שתושבי בניין דירות (MKD) צריכים לעשות עבודה חשובה כדי לארגן גוף כזה, שיהיה האינטרס שלהם לדאוג טוב לרכוש המשותף במועד ולשמור על ניקיון וסדר בבית. כל מגוון עבודות התחזוקה הביתית מכונה משרד MKD.
כיצד בדיוק ניתן ליישם ניהול MKD?
רבים מהם שמעו על שיטות הניהול של MCD כרגע. אבל להבין את הפרטים לעתים קרובות הזמן פשוט לא מספיק, אם כי ידע זה מאוד שימושי.
ב- RF LC השיטות לבקרת MKD מוגדרות מאוד להבנה (חלק 2 לסעיף 161). עם זאת, לא כולם חלים על כל בית. אם יש פחות משלושים דירות ב- MKD, חקיקת דיור מציעה ניהול ישיר כדרך לנהל את MKD. במקרה זה, חוזים עם ספקים, שיפוצניקים, מנקים ועובדים אחרים נחתמים על ידי בעלי הדירות, אשר ישיבו לארגוני הבדיקה וישלמו קנסות במקרה של גילוי בעיות בתחום בטיחות האש, תאונות, איסוף הזבל בטרם עת. הניהול, ככלל, מתבצע על ידי קבוצת יוזמים של דיירים או נציג נבחר ללא עלות. אבל יישום פעילויות לתחזוקה ותפעול של MKD הוא עבודה גדולה, ולכן ניהול ישיר כדרך לניהול MKD סביר להתקין בבתים קטנים. לכל דייר חזון משלו לגבי תמונת בית וכניסה אידיאלי, כך שמספר התושבים משפיע ישירות על היכולת להגיע לפשרה ומשפיע על הסבירות לסכסוכים ואי הבנות.
האפשרות השנייה לניהול MKD, המצוינת בחוק הדיור, היא ניהול סוג מסוים של ישויות משפטיות. בפרט, אדם כזה יכול להיות שותפות של בעלי בתים (HOAs), קואופרטיב דיור (LCD) או קואופרטיב צרכנים מיוחד אחר (PC). בשיטת ניהול זו, בעלי דירות מאשרים גורם משפטי לחתום על חוזים לתיקונים שוטפים ולכל ההיבטים של הפעלת נכסי בתים, וכן לאספקת מים, תברואה, חימום ושירותים אחרים.
האפשרות השלישית כוללת כריתת הסכם עם ארגון מנהל אשר יבצע את כל מגוון השירותים עבור MKD ובמקביל יהיה אחראי להפרות אפשריות של דרישות החקיקה הרוסית לרשויות הבדיקה.
מי עושה את הבחירה בשיטת הבקרה של MCD?
בעלי הדירות לא יכולים רק לפטור את מ"ריהם, אלא עליהם גם לשמור על הרכוש המשותף במצב טוב. לכן, ה- LCD של הפדרציה הרוסית מכיל הנחיה לבעלי בתים לקבוע כיצד ינוהל ביתם. לפני שהם בוחרים בשיטת ניהול ה- MCD, על בעלי דירות ללמוד את פירוטם בפרטי, איזו מהן מתאימה ביותר לבית, תוך התחשבות בגילו, במצבו ותכונותיו האחרות, כמו גם לתאם את נכונות הבעלים לנהל את הבית שלהם ולשלם חשבונות שירות. בזמן.
הבחירה הסופית נעשית באסיפה הכללית של הבעלים, אשר ניתן לקיים באופן אישי או מאורגן ללא נוכחות אישית של כל התושבים. על מנת שהחלטת הישיבה תהיה בתוקף, על התושבים להצביע בעדה, שביחד יש להם 50 אחוז או יותר מהקולות. הבחירה בדרך לניהול ה- MKD על ידי האסיפה הכללית חייבת להיות מקובלת בהחלט על ידי כל דייר ב- MKD, למרות שהפגישה עצמה עשויה להיות מדלגת. כאשר המפגש מתקיים בהיעדרו, ההשתתפות נחשבת להעברה בזמן של בעל החלטתו בכתב. התוצאה של פגישה כזו של בעלי דירות נרשמת בפרוטוקול לבחירת שיטת ניהול ה- MCD, המוצבת בכניסות בצורה כזו שכל בעל דירה מכיר אותה. ההנפקה הציבורית נעשית על ידי יוזם הישיבה תוך עשרה ימים לאחר ההחלטה. באותה דרך, על ידי ארגון אסיפה כללית, מתממשת האפשרות לשנות את אופן ניהול ה- MKD.
כל האמור לעיל חל על בתים שכבר מיושבים. אך המצב שונה עם הבתים שזה עתה נבנו. לעיתים קרובות קורה שבבניין חדש, לא לכל הדיירים יש זכות בעלות, למשל, הם בעלי מניות סובלים ממושך. בשל העובדה כי אזרחים כאלה, על פי חקיקת דיור, אינם בעלי זכות הצבעה בנושא קביעת צורת ניהול הבית, לא ניתן לבחור דרך לנהל את הבית הזה.
מה יקרה אם לא תבחר שיטת הבקרה עבור MCD?
קוד הדיור מגביל את פרק הזמן בו יש לבעלי ההזדמנות להרהר ולארגן את התהליך של יצירת HOA או בחירת ארגון ניהולי.
אם התושבים לא הבהילו את עצמם בבחירת שיטת הניהול או לא הצליחו לעשות זאת מסיבות אובייקטיביות, כמו גם במקרה בו טרם יושמה ההחלטה לבחור בשיטת הניהול של ה- MKD, הממשלה המקומית מבצעת את הנהלים הדרושים לארגון תחרות לקביעת הארגון המנהל. כאן, לאף אחד מהדיירים אין זכות לסרב, וכל בעל מחויב למלא אחר הוראות הסכם הניהול שנכרת עם הארגון המנהל שנבחר, ללא קשר לשאלה האם הסכם זה מתאים לו או לא. אך תמיד יש הזדמנות פרוצדורלית לתקן את מצב העניינים הנוכחי ולקיים אסיפה כללית לפני תום החוזה, בו נדון בנושא שינוי שיטת הניהול של ה- MKD או הארגון המנהל.
מה כולל אחזקת הנחות ב- MKD?
כל השירותים והעבודות הקשורים למושג "תחזוקת הנחות ב- MKD" נקבעים על ידי חקיקת דיור. תפיסה זו כוללת מגוון רחב של שירותים לארגון אספקת מים, חשמל, גז, אנרגיה תרמית, רישום אזרחים המתגוררים בבית, שירותי הנהלת חשבונות, תפעול טכני ותחזוקה סניטרית.
תפעול טכני, בתורו, כולל תחזוקת מערכות ההנדסה של הבניין ועבודות התיקון. תחזוקה סניטרית כוללת את כל מגוון האמצעים לשמירה על ניקיון וסדר בבית ובטריטוריה הסמוכה, למשל, ניקוי, חיטוי, גריזציה, הדברה.
מה עושה HOA?
דרך כזו לניהול MCD כמו HOA מופיעה במקום בו דיירים מסוימים רוצים להיות מסוגלים לשלוט על הוצאת הכספים על שירות הבית שלהם. הנהגת HOA לא נובעת מאפס, אלא נוצרת תמיד מהתושבים הפעילים והמעוניינים ביותר. ולמרות שאזרחים יוזמה כאלו אינם תמיד בעלי ידע וידע משפטי מלאים בתחום השירותים הציבוריים, גורם חשוב בעבודה מוצלחת הוא הרצון לשפר את ביתם. על מועצת HOA לבצע עבודות חוזיות בנושא ניקיון, פינוי אשפה, תחזוקת כלים והיבטים אחרים של תחזוקת הבית והשטח הסמוך. שמירה על הסדר וביצוע תקני בטיחות סניטריים ובטיחות אש היא גם פונקציה חשובה של הארגונים המקצועיים. הצד הכספי של ההנהלה מניח את נוכחותו של רואה חשבון בהוראה על מנת לעקוב אחר הכספים שמועברים על ידי הדיירים לתשלום עבור כלי עזר, כמו גם את הכסף שמושקע לצרכי הבית. ניתן להשיג הכנסה נוספת HOA מחכירה של כל חלק ברכוש המשותף.
אם הבעלים מחליט אם הוא רוצה להיות חבר ב- HOA או לא, אז בתורו, ל- HOA אין את הזכות לסרב לקבלה לשורותיה, גם אם פתאום חברים אחרים ב- HOA מתנגדים לה. חוסר הרצון להיות חבר ב- HOA קשור לעיתים בצורך לשלם עבור שירותים נוספים - אבטחה בחניון ובמרפסת, ערוגות פרחים בחצר, מצלמות וידיאו בקומות. אכן, עבור חברי HOA, תשלום הוא חובה אם מועצת HOA קיבלה החלטה כזו. תפוקה במצב זה עשויה להיות הסכם אינדיבידואלי עם ה- HOA, בו כל העמלות יאושרו מראש.
איך עובדת חברת ניהול?
עם סיום ישיר של הסכם בין הבעלים לחברת ניהול מתמחה, היא צפויה לספק שירותים טכניים ותברואתיים בבית, כמו גם לבצע עבודות תיקון ברמה גבוהה, שכן מומחים מקצועיים ומנוסים העובדים בחברת הניהול יוכלו להעריך נכון את הצורך והמורכבות של העבודה, הם יבחרו בחומרים הנכונים, יזמינו את המומחים הנכונים. אם חברת הניהול עובדת עם כמה בתים, אז אפשרי גם עלות נמוכה יותר של עבודה ושירותים. עם זאת, לעיתים קרובות תקשורת עם חברת הניהול קשה ואף אירוע קטן כמו נורה שרופה יכול להיות לא נוח למשך מספר ימים.
חוזה עם חברת הניהול: מה הכי חשוב?
השלב החשוב ביותר בתהליך הקמת אחת הדרכים לניהול MKD הוא פיתוח וסיום הסכם עם חברת הניהול. תוכן החוזה יקבע את הקשר העתידי בין הדיירים לחברת הניהול, כולל אפשרות סיום החוזה במקרה של ביצוע לא הוגן של פונקציות תחזוקת הבית. על טקסט החוזה לציין את כל נכסי הבית, את סוגי תדירות העבודות והשירותים שחברת הניהול תצטרך לבצע, את הגודל והתזמון של כל התשלומים עליהם יצטרכו הבעלים לבצע. החוזה יכול גם לקבוע את נוהל הדיווח לתושבים על העבודות שבוצעו. אם זה לא נעשה, אז הדוח צריך לקבל את הבעלים פעם בשנה.
מדוע נאספת מועצת MCD?
אחריות נוספת של הדיירים הופכת לבחירת מועצת בתים במקרה שנבחרה האופציה עם חברת ניהול מתוך דרכי ניהול ה- MCD. למעשה, המשימות העיקריות של המועצה הן לנסח הצעות ולשלוט על העבודות הנעשות. בישיבת הבעלים, חברי המועצה מציעים הצעות לגבי מה שצריך לתקן, אילו עבודות תחזוקה ניתנות לתכנון מחדש לשנה הבאה ואשר דורשות צעדים דחופים, למי ולאיזו מטרה ניתן לחכור רכוש משותף והיבטים נוספים של תחזוקת MKD ו- גינון. מטרות המועצה כוללות גם לימוד חוזים והסכמים אותם הם מציעים לסכם לבעלים, על מנת להגן על זכויותיהם ואינטרסיםיהם של דיירי הבית. בהתבסס על תוצאות הסקירה, המועצה מסיקה את מסקנותיה והמלצותיה על כל המסמכים. אנו יכולים לומר כי מועצת MKD מארגנת דיון בסוגיות חשובות בישיבות בעלים, מקיימת אינטראקציה עם הארגון המנהל ועוקבת אחר יישום תנאי חוזה הניהול.
יתרונות וחסרונות של צורות שונות של ניהול MCD
אם נערוך תיאור השוואתי של שיטות הבקרה של MCD, נוכל להסיק את המסקנות הבאות. ההבדל המהותי הוא שניהול ישיר כרוך בפתרון כל הנושאים על ידי דיירי הבית. בעוד ששתי דרכים אחרות לניהול MKD מאפשרות לך להעביר את נטל האחריות על כתפיו של ראש הוועדה או הנהגת הארגון המנהל. מצד שני, עם ניהול עצמאי אפשר לפעול בכסף ניידים יותר ולהתאים את גמישות בחירת העבודה והשירותים למצב הנוכחי. תושבים המנהלים באופן ישיר את הבית יכולים אפילו להפחית משמעותית את עלויות התיקון והתחזוקה של הבית, לבחור קבלנים בהתאם לרצונם לעלות העבודה והשירותים.
יחד עם זאת, מאפיין ייחודי של ההתקשרות עם חברת הניהול יהיה קבלת שירותים מקצועיים בהתאם לדרישות החוק. כאשר מנהלים שוכרים או בצורה של משרד הבריאות, אנשים עם השכלה מיוחדת ומיומנות אינם תמיד משתתפים בארגון שירות הבית, ולכן יתכן ויהיה צורך בעלויות נוספות עבור הכשרת אנשי בתחום הדיור והשירותים הקהילתיים וחקיקה. כמו כן, לארגוני ניהול, ככלל, יש ציוד מיוחד שמאפשר להם לספק שירותים רבים ברמה גבוהה יותר. באופן כללי, לכל השיטות לניהול MCD יש ניואנסים משלהם שיש לקחת בחשבון בעת קבלת בחירה.
